À première vue, cela peut sembler simple, mais c’est en réalité assez complexe. Où pensez-vous que vous êtes en ce moment ? Cet article doit couvrir tous les angles du problème et essayer de ne rien laisser de côté. C’est pourquoi il faut séparer les structures juridiques distinctes, chacune en termes de déduction des frais de notaire et de choix de garantie bancaire qui s’offrent à nous. Mais d’abord, mettons une chose au clair : ce qui se passe dans ces fameux frais de notaire, pour ainsi dire.
Conditions préalables à la réduction des impôts sur les revenus fonciers
Ce n’est que dans le cadre d’un véritable régime de déductions qu’il est possible de déduire les dépenses professionnelles des revenus personnels. Le régime forfaitaire du micro-foncier (ou micro-BIC pour la location meublée) prévoyant un abattement de 30% sur les revenus locatifs (et de 50% pour la location meublée), il n’est pas possible de déduire les dépenses réelles engagées dans le processus de mise en propriété à louer.
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Pour les propriétaires de terrains vacants qui gagnent plus de 15.000 € par an avant charges, la Taxe Foncière s’appliquera automatiquement dans le cadre du lieu sur lequel porteront nos développements. Tout propriétaire qui préfère profiter de la déduction de 30% autorisée par le programme de micro-finance peut le faire, et il n’a pas à se soucier du montant de ses revenus locatifs annuels pour le faire. En effet, la fiscalité réelle lui permet de déduire une partie importante de ses impôts fonciers de son revenu brut, diminuant ainsi l’assiette fiscale sur laquelle est basé son impôt sur le revenu.
Frais de notaire dans le cadre des revenus fonciers classiques
Les loyers des logements vides détenus au nom du propriétaire qui s’élèvent à plus de 15.000 € par an placent le propriétaire dans un vrai statut fiscal. Les débours légalement autorisés peuvent être déduits du revenu gagné jusqu’à concurrence du montant total autorisé par la loi. Les frais d’acquisition, y compris les frais de notaire, ne sont pas déductibles des impôts car ils ne sont pas inclus dans la liste des dépenses professionnelles déductibles dans la loi. Sur le plan fiscal, seule la garantie bancaire (sur les trois options) peut être déduite. Voici un exemple : supposons que vous contractez un prêt de 120.000 €. La valeur de la propriété que vous achetez est de 100.000 €. La valeur du mobilier est de 5.000 €.
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Frais de notaire dans le cadre du régime microfoncier
Par défaut, le régime microfoncier s’applique aux agriculteurs gagnant moins de 15 000 € annuels, et dans ce cas un taux d’imposition forfaitaire de 30 % est appliqué sur les revenus agricoles. Par conséquent, aucune autre déduction ne peut être effectuée. Si vous avez effectué des travaux importants sur la propriété ou la coopérative, par exemple, vous pouvez choisir de passer au régime de fiscalité foncière, mais sachez que cette décision est définitive pendant trois ans.
Frais de notaire pour locations meublées
Les locations meublées relèvent du régime fiscal des bénéfices et pertes des sociétés (BIC). En fait, vous devez déclarer les revenus locatifs en tant que BIC (bénéfices de l’industrie et du commerce) plutôt qu’en tant que revenus agricoles. En tant que propriétaire qui n’est pas agent immobilier agréé (LMNP), vous avez deux possibilités : le micro-BIC et le régime réel.
Pour le système micro-Bic, c’est la même chose que le micro-foncier. C’est-à-dire en déduisant annuellement un forfait (50% dans le cas du micro-Bic) et rien d’autre. Rien d’autre ne peut être déduit de votre comportement. Cela se traduit par le fait de devoir débourser 50 % de votre revenu en impôts. Cependant, le système fiscal réel est généralement préférable.